הגר תאומים משכנתאות – משכנתא בדרגה שנייה

משכנתא כבר רשומה על הנכס, אבל נוצר צורך במימון נוסף. האם חייבים לסגור אותה ולהתחיל מחדש? לא תמיד. במקרים מסוימים ניתן לבדוק אפשרות לרשום משכנתא בדרגה שנייה, וכך להשאיר את המשכנתא הקיימת במקומה ולהוסיף הלוואה נוספת המובטחת באמצעות אותו נכס.

זהו פתרון שעשוי להיות רלוונטי במיוחד כאשר למשכנתא הראשונה יש תנאים שלא רוצים לאבד. עם זאת, המונח “דרגה שנייה” אינו מתאר משכנתא פחות חשובה, אלא את מיקומו של המלווה החדש בסדר הקדימות על הנכס.

מי ראשון ומי שני?

הגר תאומים מסבירה כי, כאשר נרשמים שני שעבודים על אותו נכס, הגוף המחזיק במשכנתא בדרגה ראשונה מקבל קדימות. אם הלווה אינו עומד בהתחייבויות והנכס מגיע למימוש, החוב כלפי המלווה הראשון נפרע לפני החוב כלפי המלווה השני.

עבור הגוף שנותן את המשכנתא הנוספת, המשמעות היא סיכון גדול יותר. לכן הוא בוחן בקפידה כמה חוב כבר קיים, מהו שווי הנכס ומה צפוי להישאר לאחר פירעון המשכנתא הראשונה. הסיכון הזה עשוי לבוא לידי ביטוי גם בתנאי ההלוואה.

שאלנו את הגר: למה לא פשוט למחזר את המשכנתא הראשונה?

“מחזור יכול להיות פתרון נכון, אבל לא בכל מצב כדאי להחליף משכנתא קיימת. אם היא נלקחה בתנאים טובים, שינוי שלה עלול לגרום ללקוח לוותר על יתרון שכבר יש לו. לכן אני משווה בין האפשרויות: מחזור מלא, הגדלת המימון אצל אותו גוף או בדיקת משכנתא בדרגה שנייה. ההחלטה מתקבלת לפי המספרים של התיק, ולא לפי שם המסלול.”

האם צריך אישור מהמלווה הראשון?

האפשרות לרשום שעבוד נוסף תלויה במסמכים, בהסכם הקיים, בזהות הגופים המממנים ובאופן שבו הזכויות בנכס רשומות. במקרים מסוימים עשויה להידרש הסכמה של בעל המשכנתא הראשונה או הסדרה אחרת מולו. לכן אחד השלבים הראשונים הוא לבדוק מה כבר רשום על הנכס ואילו מגבלות חלות עליו.

שאלנו את הגר: מה את בודקת לפני שאת ממליצה להתקדם?

“אני מתחילה מיתרת המשכנתא הראשונה ומשווי הנכס, כי הפער ביניהם משפיע על אפשרויות המימון. אחר כך אני בודקת את מטרת הכסף, ההכנסות וההתחייבויות. חשוב לי להבין גם מה יקרה לאחר קבלת ההלוואה: האם היא באמת משרתת מטרה ברורה, ומה תהיה ההשפעה שלה על ההתנהלות בשנים הבאות.”

מה כדאי להשוות בין ההצעות?

בתאומים משכנתאות שימים דגש על כך שהריבית היא נתון חשוב, אך היא אינה הנתון היחיד. כדאי לבדוק גם את תקופת ההלוואה, סוגי ההצמדה, עמלות, תנאי פירעון מוקדם, הוצאות נלוות וסך התשלום הצפוי. הצעה שנראית נוחה בחודשים הראשונים יכולה להתגלות כיקרה לאורך הדרך, ולכן נכון להשוות את העלות הכוללת ולא רק את ההחזר ההתחלתי.

חשוב גם לזכור שהנכס משמש בטוחה. משכנתא בדרגה שנייה אינה עוד מסגרת אשראי זמינה, אלא התחייבות שדורשת תכנון זהיר.

שאלנו את הגר: למי לא מתאים המהלך?

“אם ההלוואה רק מוסיפה חוב בלי לפתור צורך מוגדר, או שההחזר הצפוי אינו מתאים להכנסות, צריך לעצור ולבחון חלופה. העובדה שאפשר לקבל מימון אינה אומרת שחייבים לקחת אותו. המטרה היא למצוא פתרון שאפשר לנהל באחריות, ולא להגיע בעוד שנה לנקודת לחץ חדשה.”

לפני שרושמים שעבוד נוסף, בונים אסטרטגיה

הגר אבוהרון ג'פרי, מנהלת תאומים משכנתאות, מביאה לתהליך ניסיון מעולם הבנקאות והמשכנתאות ומלווה גם מקרים פיננסיים מורכבים. הליווי כולל בדיקת מצב הנכס והשעבודים, בחינת חלופות מימון, הכנת התיק והתנהלות מול הגופים הרלוונטיים.

אם אתם בעלי נכס עם משכנתא קיימת וזקוקים למימון נוסף, פנו לתאומים משכנתאות לבדיקת התאמה. בדיקה מקצועית יכולה לעזור לכם להבין האם משכנתא בדרגה שנייה היא האפשרות הנכונה, או שקיים פתרון אחר שישמור טוב יותר על האינטרסים שלכם.